Сопровождение сделок с недвижимостью

ООО «Тульская правовая компания» осуществляет юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимого имущества, в том числе с квартирами, домами, земельными участками. Наша цель – защита интересов Клиента и исключение возможных рисков в процессе совершения сделки с недвижимостью.
Услуги по юридическому сопровождению могут заключаться как в полном комплексном сопровождении сделки на всех ее этапах, так и в юридической консультации или составлении договора (купли-продажи, мены, дарения и пр.).
Состав комплекса услуг по юридическому сопровождению сделки зависит от конкретной ситуации и от того, чьи интересы мы представляем: продавца или покупателя.
Если мы выступаем на стороне покупателя, процесс юридического сопровождения сделки можно разделить на следующие этапы:
1.    Экспертиза представленных документов и запрос дополнительных материалов.
На первом этапе мы проводим анализ документов, представленных Клиентом. При необходимости – запрашиваем дополнительные материалы и информацию. Целью данного этапа является детальный правовой анализ юридической чистоты объекта. Проверяются правоустанавливающие документы, полномочия продавца на совершение сделки, запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.    Ведение переговоров, подготовка и согласование документов.
Цель этого этапа – утверждение такой схемы сделки, которая позволит провести ее с минимальными рисками для покупателя и на максимально выгодных условиях. Рассчитываются также суммы затрат на совершение сделки купли-продажи, включая налогообложение. На основе достигнутых договоренностей разрабатывается договор купли-продажи, учитывающий особенности конкретной ситуации, и акт приема-передачи. Также могут быть разработаны дополнительные документы, например, договор поручительства.
3.    Подписание документов и денежные расчеты.
На этом этапе стороны подписывают ранее согласованные документы, осуществляют оплату и формируют пакет документов, необходимый для государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества. Расчеты могут проходить наличными деньгами, через сейфовую ячейку в банке либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Может передаваться задаток.
4.    Сопровождение государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Цель этого этапа – регистрация права собственности покупателя на объект недвижимого имущества. Задача юристов - грамотно сформировать пакет документов, сдать его на регистрацию и осуществлять постоянный контроль за ходом государственной регистрации.
5.    Завершающие процедуры.
На последнем этапе юристы получают зарегистрированные документы в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и проверяют их. После этого стороны подписывают акт приема-передачи, продавец передает покупателю документы по объекту и вскрывает сейфовую ячейку, если расчеты проводились наличными деньгами.
Отметим также проблемы, с которыми можно столкнуться при совершении сделки с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями.
Прежде всего, при покупке объекта недвижимости всегда необходимо тщательно изучить его историю.
Существуют риски признания недействительными предыдущих сделок, что может повлечь изъятие у покупателя приобретенного имущества. Поэтому необходимо иметь полное представление об истории сделок с объектом.
Также часто недооцениваются риски приобретения недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ к общему имуществу супругов относится любое имущество, приобретенное ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Если продавец недвижимости находится в браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие его супруга на совершение сделки. Бывает, что при разводе бывшие супруги сразу не определяют судьбу недвижимого имущества. Поэтому, недвижимость, по документам принадлежащая только одному из супругов, к тому же не находящемуся в браке, на самом деле может являться совместной собственностью супругов и распоряжаться ей можно только при согласии обоих супругов (пусть даже бывших). Иначе сделку можно будет признать ничтожной.
Существуют также риски, связанные с приобретением объектов недвижимости с незаконными перепланировками. Помимо того, что проблемы могут возникнуть при регистрации перехода права собственности на объект, где были проведены незаконные перепланировки, так и объект может быть выставлен на продажу после получения предписания о восстановлении его в исходном состоянии.
Другим массивом спорных ситуаций являются совершение сделок с использованием доверенностей.
В соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки своих полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.
Однако возможны случаи, когда лица, выдавшего доверенность, на момент совершения сделки уже нет в живых. В этом случае работает правило, предусмотренное статьей 188 ГК РФ, в соответствии с которой действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Следовательно, и сделка, совершенная по такой доверенности, будет являться ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ. Наследники умершего в данном случае вправе обратиться в суд с иском к покупателю недвижимости о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Если продавец недвижимости действует на основании доверенности, то на наш взгляд необходимо выяснить причины, по которым собственник не может подписать договор лично. Бывает, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.
Возможны ситуации, когда представитель по доверенности подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).
Кроме того, покупателю недвижимости при совершении сделки не известны условия, при которых выдавалась доверенность, не было ли при выражении воли доверителя каких-либо ее дефектов. Например, выдавшее доверенность лицо страдало алкоголизмом или психическим заболеванием. В таком случае лицо, выдавшее доверенность, может обратиться в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, мотивируя это тем, что в момент совершения сделки оно не могло осознавать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), или указать, что доверенность была выдана под влиянием обмана, насилия, угрозы (статья 179 ГК РФ).
Основываясь на медицинском заключении, суд может признать указанную доверенность недействительной в соответствии со статьей 177 ГК РФ.
Во многих случаях стороны заключают предварительный договор купли-продажи с условием о задатке.
В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Распространенной проблемой является ситуация, когда срок предварительного договора истекает, а ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора, при этом продавец не возвращает или отказывается возвратить задаток.
В данном случае правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии со статьей 1102 ГК РФ он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение), то есть сумму задатка.
Однако в таких случаях приходится обращаться в суд и только после вынесения решения у продавца появляется стимул вернуть деньги, в крайних случаях приходится обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ.
В отдельных случаях бывает затруднительно установить лицо, которое является собственником, в частности, когда продавцом выступает наследник. Дело в том, что право собственности у наследника возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации. Наследник может представить свидетельство о праве на наследство (иногда вообще пытаются показать документы наследодателя, говоря при этом, что наследство оформляется), однако проверить его подлинность (а, как правило, показывается копия) практически невозможно, так как существует нотариальная тайна.
Единственным способом является сравнение информации из свидетельства о праве на наследство с выпиской из ЕГРП: если свидетельство настоящее, то в выписке должен быть указан наследник.
Ситуации с наследством осложняются еще и тем, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет. В итоге может обнаружиться наследник, принявший наследство, но не оформивший свидетельство о праве на наследство, который предъявит к покупателю недвижимости виндикационный иск на основании статьи 302 ГК РФ.
Вместе с тем, в рамках одной статьи невозможно рассказать обо всех рисках, с которыми можно столкнуться при совершении сделки с недвижимым имуществом. Если Вы дорожите своими деньгами и временем, не экономьте на юридическом сопровождении сделки.

Консультации онлайн

Вы можете задать вопрос нашим юристам, написав нам письмо на e-mail: tpk-pravo@yandex.ru или воспользоваться формой обратной связи.
(Старайтесь четко излагать суть своего вопроса со ссылками на факты и обстоятельства. Это ускорит время ответа на Ваше обращение).